买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
在现象级的十一黄金周之后，青岛楼市在10月11日晚再迎重磅利好。青岛市住房和城乡建设局等七部门印发《青岛市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。
降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、上调住房公积金贷款额度上限、加大多子女家庭购房支持等十条新规立即施行，每一条都会对楼市产生深远影响。
就如同当下分化的股市一样，普涨的行情延续不了几日，如何从分化的市场中，找到一直稳步向上的价值“王者”？
这是我们今天的重点。
政策解读：高端改善的红利期来了
11日“青十条”发布的当晚，老王就拿出了三个小时，对于这10个条款进行了逐一的研究，最终得到一个结论：我们看当下的市场，不愿意住步梯房、大高层的改善族数量庞大，但是改善都卡在了一个节点：二手房卖不掉。首套房卖不掉，而且贷款利率高昂，那么二套房再贷款利率同样上浮，经济压力太大。降低存量房贷利率，有房一族老房子的还贷压力大大减轻，相当比例的改善族不需要再卖房买房；统一房贷最低首付比例。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，住房公积金贷款参照执行。改善族买二套房不用再去筹集高昂首付的同时，也能享受一套房的利率优惠。在我市购买家庭首套或第二套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为100万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为60万元。在我市缴存住房公积金的多子女家庭购买我市自住住房的，公积金贷款额度可上浮30%；购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅的，公积金贷款额度可上浮30%。上述上浮政策可叠加使用，叠加后最高贷款额度不超过150万元！
根据CRIC前期调查显示，“青十条”的这些利好都会深刻改变改善族的决策。而且，我希望大家明白一点：不论这一轮股市在调整后是否会继续上行，这次新政释放的利好都不会受到其影响。因为公积金红利是一种定向红利，不买房它就躺在个人账户里，不能提取用来资本投资。
所以这一套组合拳打出来，青岛楼市四季度的市场是可以期待的！
那么，问题来了，改善族携政策入市，他们会购买什么房子？我们同样要看一下调查数据：
低密的洋房，是改善族的首选。
然而我们环顾青岛主城，从高层林立的老四方，到小高层为主张村河，再到高层与小高混搭的东李一线，容积率2-3的新盘比比皆是，但是容积率“1”字头的楼盘是凤毛麟角，所以“青十条”出台之后，老王第一时间想到的是和达·城投|和川，因为这个容积率只有1.2的纯洋房住区，6-9层的洋房产品，最符合当下高端改善的需求！
在实地探访过程中，我们发现中央居住区这个低调的王者，在十月份又打出了一张王牌！
实景探访：眼见为实的墅居答案
每一次去和达·城投|和川，老王必然先看工地，项目的施工进度较原工程运营节点一直是提前的，十一期间更是开放了实景样板间，从归家大堂，到宋风园林，再到居住空间的尺度，都给予了购房者最确定的答案。
实景图
归家大堂是未来每位业主进入建筑时的第一印象，也是高品质住宅向城市递出的第一张“名片”。
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大门整体宽约42米，高约6米，线条简明，恢弘气派；姿态挺拔的朴树全冠移植，冠大饱满，彰显社区高贵典雅，金属鱼鳞纹元素，地面云浪纹石材铺装，与青岛的山海文脉蹁跹相和。
实景图
从入户大堂进入小区，和川以宋风美学为基础，匠造的“二轴八庭”园林空间，实景呈现。实景图
众所周知，宋代的园林和绘画一样讲究“以形写神”，注重作品的“风、骨、神、气”。这其中，禅宗的兴起对于宋式园林日臻成熟起到了关键性的作用，因为禅宗提倡“禅我合一”，也就是让自己和自然融为一体。
一条匠心独具的云森林径，为我们还原了雅宋“人境合一”的生活场景。
实景图
宋朝，一个风雅至极的时代。“焚香、点茶、挂画、插花”被誉为宋代“文人四艺”。点茶这一技艺，因其贴近人们的日常生活，又能展现宋代幽雅之风，所以被推崇为四艺之首。所以，绿树繁花间见到那一方庭院，便成了这“二轴八庭”的点睛之笔。三五好友，围炉煮茶，你甚至都不需要立即实现，只要想象一下这一场景，脑海中都会产生一种轻松畅意的感觉。这是近年来都市精英圈层最为流行的放松新选择，也是现代人体验富宋生活最风雅的方式。
实景图
当然，最让我们心动的，还是实景样板间的展示区。花园墅质洋房的舒朗，高得房率宽厅尺度的奢阔，大落地窗带来的极致采光，都会让我们心生涟漪。
实景图
为什么改善首选是洋房，和川的“四宽三高”给了我们当下最完美的答案：宽厅，宽卧，宽落地窗，宽阳台；层高高，得房率高，附加值高。
142㎡户型图
170㎡户型图
228㎡户型图
独立电梯厅入户、全明通透、元宝户、LDK宽厅，在各自的面积段上，这都是难以再被迭代的完美户型。实景示范区一开，我们对此有了更为直观、精确的认识。所以，从产品的角度而言，这总户数只有176的墅质洋房产品，在城市利好与自身确定性两大利好的加持下，是当下要拼手速的尖货。
核心配套：没有短板的顶流住区
东李-世园会一线，不缺新房，也不缺好房子。但是老王在陪朋友看房时，总会遇到一些十分现实且无法回答的痛点。周边连个商场都没有，一日三餐的食材去哪采购，不想做饭了，去哪吃饭？我在五四广场工作，离了地铁可不行，但是这距离最近的地铁站要两公里，刮风下雨怎么办？这些痛点，也成了购房者焦虑的重点。中央居住区在售项目中，和川不仅仅拥有着低密墅质住宅的藏品属性，而且还是一个核心配套接近满分的顶配住区。
区位图
在通勤方面，地铁M2号线的合川站就在眼前，去金家岭金融中心和五四广场中央政务区，都可以实现零换乘直达，去往李村商圈、石老人商圈、万象城商圈也都极为便利。并且，二号线还可以与一号线、三号线、四号线、蓝谷快线同站换乘，通过地铁通达全城，是当下最高效的出行方式。
实景图
在city walk成为社交运动新顶流的今天，城市滨湖公园+商业综合体的组合，是这座城市最顶流的存在。周末的上午，在鲜氧环绕的湖边慢走，身体微微出汗的同时，僵硬的肩颈慢慢变得柔软。
实景图
中午时分，一起健步的好友去丽达商圈的网红餐厅拔草时令新菜；下午，泡一壶古树熟普，将自己沉浸于松乐汀汤泉的氤氲水汽之中，让身体彻底的温通与放松。city walk、会友、美食、汤泉，才是忙碌一周的中年人，对自己最佳的犒赏。在股市启动之后，那些十天八板的牛股，我们错过，就是错过了；而在楼市启动之时，像合川这样产品稀缺、品质确定性拉满、配套顶流的产品，同样是错过即永失。