编辑 | 梁秀杰、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
9月30日，上海国际光影节普陀分会场在真如环宇城MAX和中海中心同步点亮。法籍艺术家CLEMENT HIMBERT精心创作的《珑舟》、跨界艺术装置《行走的毕加索》《Pole Star》、灯画装置《Morning Star》《Let’s Chill》等5组灯光装置以其独特的设计和光影效果，不但为市民带来一场视觉盛宴，更让真如片区大放异彩。
古有桃溪，因地处上海水路交通，历来商客云集，集市渐成近千年古刹——真如寺。
今之真如，曾经是上海最热闹凌乱的海鲜市场。虽位列上海七大城市更新片区之内，但一度发展缓慢。直到中海地产大手笔投资后，真如的城市更新才快速赶上节奏。如今，真如环宇城MAX、中海中心的落成，带动了这一片区的产业聚集，目前已是上海较有知名度的数字文化产业区域。
睿和智库了解到，不少企业从上海内环、外环，甚至是外省，搬迁至真如副中心。上海中海中心作为去年真如片区新入市的项目，今年上半年实现净吸纳量5万方，跻身全市写字楼去化量的TOP3，并超越了2023年普陀区全年总吸纳量，成功晋升上海写字楼新“流量王”。
提及中海在上海的商办地标，人们往往率先想到位于黄浦区的中海国际中心。这里不仅汇聚了戴森、安德玛、施华洛世奇、欧姆龙等国际品牌，也是众多跨国企业亚太区总部所在地。
如果说寸土寸金的区位优势成就了中海国际中心，中海在真如则顶住了全市供过于求、以价换量、城更拆迁等多重压力，在曾经的“民生洼地”，再造了一个“产业高地”——中海中心：
今年上半年净吸纳量达5万方，超普陀区去年全年总吸纳量；
引入互联网巨头京东科技、大众集团旗下艾尔维IAV、全球知名发动机制造企业罗尔斯·罗伊斯等世界五百强企业，科创企业总部基地逐渐成型；
作为上海首个数字化广告产业园区的落户地，上海国际广告节也将连续三年该片区举办，产业集群效应加速显现。
睿和智库经过实地调研考察，发现该项目成为“流量王”，有以下几大关键要素。
首先，抓住城更机遇，受益“政企合作”模式，获多类资源支持。
普陀区红旗村地块曾是上海中心城区最大的“城中村”，拥有原华东最大的果品市场，也是上海最大的海鲜市场集聚地。2014年，红旗村成为上海首批35个试点“城中村”改造项目之一。
2018年至2020年，中海联合体先后以170亿拿下红旗村旧改七幅地块，开始参与红旗村城更项目。受益“政企合作”模式，普陀区政府通过一系列政策扶持和资源推介，大力支持中海中心招商。包括京东科技、保伦电子等客户资源推介，以及数字广告产业扶持政策。另一方面，政府与中海中心合作成立中海环宇城商圈楼宇党群服务站，提供企业注册、政策资源、党员管理等服务，用实际行动落实政企合作。
其次，百万方多业态焕新区域空间，客源互通互联呈现乘数效应。
经过中海深入参与城更，原本的水产、果品市场和老旧小区变身成为百万方城市更新综合体。这里形成了“地铁、商业、办公、公园、公寓、剧院、住宅”七大业态，多维度提升片区的环境和价值，带动真如副中心产业和生活空间的大蜕变。
图片来源：中海中心
同时，多业态融合下客源互通，产生了更大的招商和服务附加值。通过多业态联动，项目为楼宇租户提供专属折扣与资源搭接。例如，中海中心入驻企业能享受到公寓和商业等业态的专属优惠，凭借多元业态优势，充分满足企业的商务、社交、消费、居住等全维需求。另外，市区写字楼团队也会向寻求降本的客户推荐中海中心。
中海中心项目实景图
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图片来源：中海中心
再次，找准优势产业定位，提供高性价比产品，可售可租灵活切换。
依托普陀区的数字广告产业优势，中海中心吸引了上海市广告协会及利欧数字、剧星传媒等行业先锋入驻。在广告领域，中海中心招商团队又重点吸纳当下日本知名广告公司“凸版集团”，并引入吉利汽车旗下全资外贸龙头企业“美寰贸易”，促进产业链发展和产业生态的构建。
除ACF座外，其余楼宇均提供灵活的租赁和出售选项，以超高性价比就可享受超甲级写字楼产品和服务。正是由于每座楼宇的层数、面积、装修设计以及租金定价在规划时就做了差异化的市场定位，让中海中心有了多元化产品和高性价比的标签，吸引了嘉定和长宁企业将办公地点迁至此，满足其向核心区域、高品质办公条件迁移的战略需求。
上海的写字楼市场太卷了，价格一降再降，客户却不见踪影。面对低迷的市场，更卷的中海是没办法加入到价格战之中的，只能卷自己的能力。这一能力不仅是合理的定价，而是如何从产品和服务方面，让入驻企业缩短通勤时间并提升办公效率。
为实现效率第一，挑战成本和建设难度，中海真如百万方综合体采用了TOD+地铁上盖模式，而这也造就了中海中心入驻企业均可享受便捷的交通。
图表：项目信息
从地理位置来看，中海中心位于11和14号线双轨交上盖，以及7号、15号线及规划20号线亦途经区域，实现了五轨环绕。另外，项目近内环、中环高架路、北横通道、延安路高架，近沪宁高速/京沪高速起点位置，方便企业快速通达全市及长三角地区：距上海西站约1.5公里、上海火车站约3.5公里、虹桥交通枢纽约9.5公里。
图片来源：中海中心
除外部通勤便利外，内部设计上也尽量缩减步行时间。其中，中海中心办公塔楼和商业裙楼在多个楼层连通，为办公人员提供直接进入地下地铁站、首层大堂、购物中心以及裙楼露台层的便捷通道。另外，办公楼内还配备食堂、银行、ATM、餐饮、咖啡、商务中心、会议室等，全面高效满足出行、会议、购物、聚会、社交等多种需求。
中海的数字化能力业内闻名，中海中心也安装了智能安防系统、通讯系统等标配，有自动火警检测、喷水灭火、美国AT&T综合布线、能源管理系统等领先系统，保障安全的同时实现节能减排。另外，在电梯内采用无按钮设计，与入口人脸识别进行联动，即无需刷卡按电梯，即可达到办公楼层，简单快捷。
高效的不仅仅是软硬件产品的直接应用，中海还积极通过数字化能力打通客户资源，实现资源的嫁接。其中，写字楼客户可通过中海商务APP链接到中海旗下楼宇的租户资源，且最新上线的中海云商城可实现楼内客户上线产品服务，且楼内客户采购均可享受优惠折扣。
此外，中海中心还隐藏着一些细腻的设计和服务，如无柱室内空间提高得房率，景观设计利用树荫和植物减少热岛效应，采用透水铺装降低地表径流，保留下一棵500多年历史的古银杏树，以及为各类企业提供定制装修服务……
迪拜哈利法塔和伦敦金丝雀码头的国际巨匠SOM团队的设计为中海中心引入生态、宜居和健康元素。获得LEED金级、WELL铂金级和中国绿建三星认证等奖项殊荣，从侧面也验证了其低碳环保的建筑特性。
结语
被淘汰是常态，不被淘汰还能领跑需要深厚的实力。
《孙膑兵法》中提及的成功三要素，为天时、地利、人和。而在当下供过于求的市场环境下，写字楼的成功，需要的则是精心的前期规划设计、有效的后期招商策略以及创造额外价值的能力。
上海中海中心的案例说明，写字楼的投资运营不仅要考虑成本和投资回报率，还要懂时代、懂人性、懂空间；不仅要实现资源的嫁接，还要实现自我的进化。当能力裂变成与客户共赢，写字楼不再是因为楼宇高度，而是因拉动区域、城市经济增长引擎。