编辑 | 宋金煜、刘玉娇
最近周大福企业投资安住此间（Azure Capital Partners Inc.）并没有在行业里引起太多的关注。睿和智库猜测，一是，2019年成立的安住此间，5年内并无太多的动作；二是光大安石希望低调退出。
光大安石低调退场比起这次基金平台股东的低调换手，2019年5月，安住此间成立时，倒是引起业内颇多的讨论，毕竟三家发起人——华住、GIC和光大安石都是不动产圈里的大佬。安住此间定位于是泛居住地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等物业，也是国内首个酒店及公寓地产投资基金。华住、GIC和光大安石的股权占比分别为40%、40%、20%。光大安石负责基金的募投退，华住负责运营管理，GIC则是LP的角色。业务上，采用封闭式的基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力实现资产增值，再以REITs等方式实现退出，形成闭环。发展至今，安住此间已在一线城市投资并持有了四家已开业运营的有限服务酒店和一个正在开发建设的长租公寓项目。其中，酒店项目大多委托华住运营，公寓项目则由华住旗下的城家来运营。图表1：安住此间部分相关资产交易
数据来源：睿和智库
对于此次周大福企业的股权投资，睿和智库了解到：光大安石全部退出，GIC退出了一小部分，华住集团保持不变。因此，此次收购后，安住此间旗下资产的运营方并没有发生变化，仍将继续运营。于光大安石来说，选择此时退场，一是与基金周期有关，二与光大安石的业绩承压有关。作为国内A股首家不动产基金，光大安石曾一度被视为“中国的黑石”。背靠光大集团的全牌照金融通路，光大安石在2015年到2020年前一路买买买，搭建了完整的募资投资团队和专业的管理团队。截至2023年底，光大安石存续资产管理规模已达约468亿元人民币，在管消费基础设施、仓储基础设施、城市综合体、写字楼及酒店、代建代管项目逾50个。其中，购物中心、园区和办公资产占比较高。安住此间刚好成立5年，是基金的第一个退出时点。考虑到这两年租住赛道的热度，光大安石退出稍显可惜。图表2：2019-2023年光大嘉宝营收及其同比、净利润增速走势图
但结合其直接控股股东——光大嘉宝（600622.SH）的年报来看，光大安石正在面临不小的压力。2023年光大嘉宝营业收入仅43.9亿元，较上年减少21.18%，净亏损达19.97亿元。2024年上半年亏损有所收窄，至2.21亿元，但压力依旧不小。卖掉安住此间或许能弥补光大嘉宝今年的业绩。
对此，有靠近光大安石的业内人士对睿和智库表示，“光大安石在上海、北京等很多城市的资产，一直在谋求退出。”除了出售之外，光大安石也在积极利用自身不动产资产全流程管理优势，通过REITs等方式进行资产盘活。比如成功推出了首批试点产业园REITs、首批扩募REITs代表——华安张江光大园REIT。
周大福企业再次布局长租公寓通过这次投资，周大福企业进一步扩大其在酒店和长租公寓市场的版图，从而实现在不同市场细分领域的多元化投资和资产配置。值得注意的是，近期周大福企业在内地不动产领域的投资动作确实较为频繁。2023年5月，与原凯雷投资团队——啟城投资合作，携手组建了新的不动产投资平台——“观博啟城”（WS Ascent）。重点关注符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房，生物医药产业园及高端制造产业园等。随后观博啟城针对目前受到境内外投资人高度关注的生物医药产业园，成功孵化了一个新的投资运营平台，即康达源集团（Concora Group）。同月，康达源被曝收购了上海张江医谷、药谷两处生命医学产业园。2023年6月，观博啟城与定位为“宿舍型公寓”的运营商轻松寓，发起成立了保障性租赁住房资产管理平台——城璟租住集团，并在上海发布住房租赁运营品牌“EASE LIVING 城璟租住”。随后在不到一年的时间内，城璟租住接连在上海完成2笔重资产收购，布局超千间宿舍型保障性租赁住房，速度着实令业内侧目。目前其首个重资产项目城璟·松江中山社区，已于今年7月正式投入运营。图表3：城璟租住两笔重资产收购项目
数据来源：网络、睿和智库整理
作为代表性的香港老钱家族，周大福企业从康达源开始频频出现的抄底动作，正在战略性腾挪其在内地的房地产投资方向。此前多年，周大福在中国内地房地产市场布局，主要以开发业务为主。旗下新世界发展在上海、广州、深圳等多个城市，投资开发广州周大福金融中心、天津周大福金融中心、汇邦名都花园等多个项目。先有城璟租住，后有安住此间。从房地产开发到不动产租住，预示着周大福企业对于中国房地产市场未来发展趋势的深度思考。据了解，目前周大福企业尚未考虑城璟租住与安住此间的整合。毕竟目前两个平台的运营的方向虽有重合但也略有不同，一个偏向宿舍型保障性租赁社区，一个以酒店为主，长租公寓占比较少。但待未来其资产规模再扩大，睿和智库认为，不排除未来会在运营层面再次进行整合的可能。那么，未来周大福在租住赛道上的投资和管理能力也将不容忽视。9、10月份以来，国内政策利好不断，左手刺激股市回暖，右手托住房地产止跌。市场信心在忐忑不安中缓慢恢复。一线城市的不动产价格已经在底部箱体中徘徊许久，这时候，谁有超强的募资和资管能力，谁就能抢先拿到优质资产。以周大福家族办公室为代表的old money 和国内的新贵们都在行动。