01
这两天，海淀永丰北「嘉华天珺」的户型图已经出街，不是官方出图，但是过各种各样的小道消息已经满街飞。
项目分为东西两个地块，共24栋楼，1276户，有6个户型，面积段分别为89、99、116㎡三居，126、131、170㎡四居。
这样算下来，保利嘉华天珺基本是明牌上桌了。
从7月25日拿地，到户型图流出，整个过程不足三个月。
而且预计本月底就要开放售楼处，展示99、135、170三个样板间。
比隔壁早拿地一个多月，案名还没有公布的海开永丰南地块，不知道快了几个节点，就是快，天下武功，唯快不破。
问题是，嘉华天珺为什么一定要求快？
02
按道理讲，这毕竟是海淀，开盘就奔着清盘去，只是或早或晚的海淀。
再加上永丰北地段又着实不错。
以嘉华天珺为例，永丰产业园是板块底色；南侧一路之隔，就是中关村三小科技园校区；东北方向300多米就是今年底开业的海淀大悦城；北侧还有明年开放的故宫北院......
海淀永丰北，基本面果然还是太全面了，海淀客户更是大胃王，消化能力惊人。
这几年，永丰北的项目销售也证实了这一点。
从幸福里开始，永丰北已经供应近6000套新房，但可售存量仅剩下：
500余套
去化率91%以上。
压根儿不知道什么是库存积压，竞争红海，真真走出了北京楼市的独立行情。
既然如此，嘉华天珺为什么还要拼手速呢？
因为嘉华天珺有一个可怕的对手存在。
嘉华天珺一切都好，唯一的小缺点就是不临铁，但它两公里处的绝对竞品，海开永丰南地块，
是海淀山后近几年唯一一块临学校、临产业园、配商业，又临铁的项目。
出场就是满级大佬，自带BGM那种。
不是我方火力弱，而是对手太强大。
原来，保利嘉华天珺之所以拼手速就是要：
避其锋芒
03
实际上，嘉华天珺与海开永丰南的战争，是一个避无可避的巨大命题：
价格，究竟能不能弥补地段的差异？
此时，表妹不得不再全面的介绍下两位参战选手。
嘉华天珺，建面16万方，有1.4万方的配建，住宅楼面价5.6w，1276套房，指导价9w
海开永丰南，建面22.3万方，有8.4万方的配建，住宅楼面价8w+，约700套房，指导价9.3w
别看指导价都差不多，
但嘉华天珺有3.4w的价差，再参考隔壁邻居8.3w-8.5w的指导价，天然就有很大的价格下探空间。
海开永丰南呢，楼面价就8w+，顶着指导价卖能赚钱都是操盘优秀，具体原因表妹不展开，感兴趣的朋友可以戳海淀永丰南地块出让玄机、内幕和交易细节
基于此，表妹粗暴的估计嘉华天珺的开盘均价可以比海开永丰南地块低上：
10000块
朋友们，就差了2.5公里，10000块，能弥补这个地段的差异吗？
很显然，在保利的心里，是打鼓的。
他们心里想的，是亚洲首富李嘉诚那句真理：
地段地段，还是地段。
这时，表妹莫名想到以前马云接受采访，谈到打架，他说：
小时候经常打架，因为人小，所以人家不防备，所以你进攻要速度快。
「赶在永丰南之前」成了整个嘉华天珺的敏感词。
对于他们来说，时间就是金钱，效率就是生命。
04
因为此时，海淀区的新房可售存量仅有：
1375套
不到朝阳区可售存量的五分之一，仅占北京新房普宅可售存量的1.9%。
更何况，这里还有近300套房子，总价量级在2000w以上。
也就是说，普通买房人此时在海淀买房就三个字：
没得选
也就是说，嘉华天珺入市：
就是唯一。
不过，很多东西看起来直接，但做起来真的难。就像考上清华。
赶时间也是一个技术活，怎么才能既赶得快，又赶得好？
有一个非常讨巧又好用的方式叫：
抄作业。
比如，总规选择市场上最快，最稳妥的排兵布阵-兵营式排布。
好处是南北楼间距和园林有了更好的资源。
因为板式间距要求楼间距是楼高的1.7倍，错落排布的往往是1.2倍。
嘉华天珺选择板式布局，两栋楼之间至少1.7倍间距，避免在自家远眺的时候看到邻居在吵架。
园林的横向通透感也更强。
能给到园林充足的发挥空间，但具体怎么发挥，就得看保利了。
但小问题也有。
1、横向楼间距太近，感觉近到成龙可以来回穿梭；
2、首层光线感受影响，不知道冬至日的日照如何？
3、独栋少，端户少，大量的中间户，如何处理卫生间开窗问题，是否会压缩北次卧，需要进一步观察。
再比如，嘉华天珺的户型面积段选择，绝对是做过功课了。
170平，项目最大户型，都是当时幸福里尝试过，且卖得掉的户型。
其他89、116、126等也都是邻居们做过的面积段，且流速还不错的户型。
不信，大家可以看一下过去三年，海淀成交的主力户型。
唯一可惜的就是，户型上并没有太大的创新，再加上海淀区的审批还是太严格了，保利擅长的大阳台+高赠送的大招，发挥不出来。
表妹在这里仅代表个人，扣海淀区一个鸡腿。
05
如果是这样，抢出来的效率对于嘉华天珺来说就不够保险了。
唯有效率+价格+产品才能与地段一战。
既然户型上不能突破，那就在产品配置上突破。
表妹听说，嘉华天珺不仅有会所、泳池、下沉庭院，外立面还上了大量的石材，除了四季青豪宅，说嘉华天珺就是海淀产品力扛把子，一点都不为过。
这样的嘉华天珺出场，就好像一只鲶鱼游进了海淀楼市。
被卷到的，首当其冲是海开永丰南地块。
举个不恰当的例子，按照永丰南的地段配置，产品配置可能配个2000块的装标就够了。
但嘉华天珺一刺激，说不准装标就得提到2500块。
这提升的500块，就得感谢老铁刷的火箭了。
不过，这种提升有点儿被动，海开地块毕竟是后手，有没有反制的机会点？
表妹有一计，继续抄作业。
按照海开永丰南的现状，装标不可能提太高，售价几乎没有下探空间，成本在那里摆着呢。
但毕竟具体户型还没有出街，可以在分户型价格上「田忌赛马」。
表妹举个例子，著名的中海汇德里125平VS幸福里·润园119平之战。
表面上看，润园119和汇德里125建面单价大差不差，但润园面积小，且功能展示效果更好的情况下，比汇德里总价低了至少40多万。
但实际上，润园119得房率79%，折合套内面积94平，套内单价10w+/平
而汇德里125得房率85%，折合套内面积106平，套内单价9.6w/平
套内便宜了4000多块，套内面积多了10平米
这谁抵挡得住啊，当时直接逼的润园119户型停摆。
表妹建议海开直接拿走学习。
不是，不建议，表妹瞎说的。
06
但万一，如果，海开真分户型在价格上赛马了，嘉华天珺就束手无策了吗？
此时，我们需要再认识一下保利。
全国范围来看，上半年，保利是百强房企榜单上的销冠，销售规模1733亿；北京市场来看，1-9月保利拿下了住宅全口径销售额的亚军宝座。
但凡能在熊市冲出来的，必然有两把刷子。
因为冠军的宝座，实在没有那么好坐。
实际上，浓眉大眼的保利，是个狠人，杀伐果断。
表妹听说，在大家定价策略相对保守的时候，保利项目就很敢拉得开更大的价格区间。
之前广州保利华创·都荟天珺开盘，价格区间：
9-14w/平
根据不同楼栋、户型、朝向，最低单价与最高单价之间，足足相差了5w块钱。
开盘当天去化了近三分之一的货值。
在高端改善市场上，这个销售业绩，相当能打了。
如此大胆的策略，
或许在保利看来，好产品配上好的楼层就值更高的价格，楼层弱一点，那就把价格给到位，总之要让买房人觉得：
性价比超高。
如果在嘉华天珺，保利学学自家兄弟，那别看保利在海淀是个新手，说不定真能乱拳打死老师傅呢。
毕竟，在相互踩踏、价格乱杀的市场里，更需要考验开发商的操盘能力。
不灭神话海淀区的火药味，终于是越来越浓了。销冠100