雅诗阁优选首进中国，长租公寓开始抢酒店的饭碗！

亿翰智库

2024-10-19 14:11发布于上海亿翰智库官方账号

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过去一年，租赁市场的“热搜”是保租房无疑。
而从今年开始，服务式公寓开始被越来越多的公寓运营商重视。
资本不断加码服务式公寓，原本的白领公寓运营商试水服务式公寓也正在成为一种新趋势。
近期，凯德投资旗下的旅宿业务板块——雅诗阁有限公司中国区宣布：雅诗阁优选The Unlimited Collection品牌正式进驻中国，在华首个项目落子羊城。
作为全球知名的公寓运营商，加入竞争激烈的国内酒店市场，服务式公寓与酒店的结合，能成为一种新的趋势吗？

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雅诗阁优选进军中国
近期，凯德投资旗下的旅宿业务板块——雅诗阁中国区宣布：雅诗阁优选The Unlimited Collection品牌正式进驻中国，在华首个项目落子羊城。
9月20日，雅诗阁与中信泰富，以及本次酒店选址的广船项目签署“广州璇湾公馆”项目合作协议。双方将携手推进雅诗阁在华首家雅诗阁优选品牌项目——广州璇湾公馆•雅诗阁优选的筹开及管理运营。

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广州璇湾公馆•雅诗阁优选项目拥有168套客房，包括单间、一房和两房，坐拥优美的江景视野。项目距离今年底开通地铁11号线鹤洞东站约250米，乘坐地铁，可快速到达琶洲、永庆坊、白云山等商务旅游景点。目前项目已封顶并完成幕墙，最快将于2025年第三季度开业。
包含本次签约的广州璇湾公馆•雅诗阁优选项目在内，雅诗阁已经在广州布局了19家物业。
作为全球知名的公寓运营商，其动作也在反映着市场的变化。
近两年，随着经济发展的不稳定，租赁人群的流动性也在增加。

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面对市场变化，长租公寓租期变短正在成为趋势，长租公寓运营商不断调正自己的租期，为租户提供更加灵活的选择。
而在企业方面，也有越来越多的企业开始转型。
长租企业开始拓宽赛道探索新的公寓产品，酒店企业转型涉租长租公寓......
而对于服务式公寓来说，向酒店行业的探索也已经早早拉开了序幕。

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服务式公寓和酒店的边界逐渐模糊
之前我们讨论过，应对市场的变化，长租公寓的租期开始变短。
而现在的另一个趋势是，酒店与长租行业之间的边界越来越模糊，居住形态也越来越灵活。
近两年，白领公寓赛道在保租房的大规模入市的情况下逐渐变得拥挤。
市场层面上，保租房的加入对市场租金起到了一定的抑制作用，并且供给的持续增加也在“稀释”原本白领公寓的出租率。
因此，在出租难度不断攀升，投资回报周期不断拉长的情况下，各大公寓运营商也在不断突围。
向上突围，有服务式公寓，向下扩容，有宿舍型的蓝领公寓。
从企业的角度来说，自然会选择向投资回报更高、更高端的服务式公寓发展。

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市场的反映也印证了这一趋势，最近几年，内外资都在不断加码高端长租公寓的动作。
博枫、领盛、黑石等外资近两年均有服务式公寓项目落地，关于公寓的大宗交易市场也非常活跃。
内资方面，我们前不久也分析过，万科通过旗下高端公寓品牌富瑞斯加码长租公寓。
但对于服务式公寓来说，更高的租金也意味着小众的租客，以及不稳定的租期。
而应对这一问题，一个很明显的现象就是，“服务式公寓+酒店”的运营方式越来越多。
公寓运营商不再拘泥于公寓的长租或长短租模式，而是结合酒店的日租模式接纳更多的租客群体。
近年来，不少服务式公寓+酒店的项目接连落地，也说明了长租公寓运营商以及酒店企业想要多线发展的决心。
毕竟，近两年租赁市场变化飞快，各种新模式新趋势层出不穷。
无论是租期变短，或者是企业跨界，也都是为了迎合市场的需求而做出的变革。

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服务式公寓做酒店，会是一门好生意吗？
所以，服务式公寓做酒店，会是一门好生意吗？
之前我们在希尔顿退出自己的长租品牌时曾分析过，酒店做长租，以其便利、安全的优势吸引了很多用户。
但同样，其长租所需的生活空间、功能配套以及情绪价值，也成为了酒店做长租的一道门槛。
但反过来看，服务式公寓做酒店，似乎要更简单一些。
首先是客群上的重叠，服务式公寓的原本客群主要以高净值客群为主，而高端酒店的客群也都是高收入的人群。
对于原本选择服务式公寓的租客来说，外出差旅，自己原本居住的公寓品牌或知名的公寓品牌完全可以成为自己居住的备选。并且对于高端酒店的用户来说，也增加了选择的可能性。
其次是产品的打造，对于公寓行业来说，服务式公寓的产品可以说是最适合“住”的产品了，其高定价往往也代表着更大的户型面积与功能区的设计。
而本就是以长住为目的的产品出租给以短租为需求的客户，可以说是完全适配了。
最后是服务的提供，服务式公寓区别于其他公寓产品的高溢价的核心就是其提供的多种个性化服务。
而对于高端酒店的用户来说，除了品牌外，服务也是其最核心的需求。
因此，以服务为主的服务式公寓切入高端酒店赛道，也会更加得心应手。

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再来说说会有哪些影响。
对于原本的服务式公寓行业，可以说基本没有影响，该长租的还是长租，并且还会吸引一批日租短租的客群，甚至说为同行们提供了一条运营的新思路。
唯一需要注意的就是如何学习酒店的经营模式与运营成本的增加。
而对于酒店行业来说，我们认为还是有一些影响的。
高端酒店的赛道竞争本就激烈，此时有加入一批虽然品牌影响力不及“原住民”，但在“住”的产品力上有着十分丰富的经验以及以专注“服务”为主的竞争者，对酒店企业还是会造成一定压力的。
因此，无论是对于想要进军酒店领域的服务式公寓运营商来说，亦或者高端酒店企业来说，未来如何从品牌定位、产品设计和运营上形成差异性、稀缺性乃至唯一性，可能是在这条赛道突出重围的一件制胜法宝。

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不如租房有话说
面对市场变化，企业都在积极的做出调整。
无论是公寓做短租，还是酒店做长租，都是想要实现收益最大化的考量。
但对于服务式公寓企业来说，涉足酒店不只是简单的缩短租期，在其运营管理、成本控制、品牌推广等多方面都要做出严格测算，才能让产品在市场脱颖而出。
对于长租公寓企业来说，多方玩家涌入长租赛道，势必会导致行业的蛋糕越分越小。
因此，除了卷产品，卷服务外，也有部分企业开始突破自身的租期界限，跨界推出新的短租产品，来打造多元化的产品体系。
而面对市场环境变化，租期界限逐渐模糊的新趋势下，是否会有企业逆势而出，率先开启一条全新赛道，仍值得我们关注。
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