研究成果丨张健华等：中国城市土地与住房供给效率研究

房地产行业近期利好政策频发，此时既是重塑住房市场的转折点，也是调整用地供给结构的良好时机。清华大学五道口金融学院金融发展与监管科技研究中心主任张健华与博士生近期共同撰写文章《中国城市土地与住房供给效率研究》，分析当前住宅土地的结构、城镇住房供需规模结构以及库存积压情况，探寻建设用地的最优分配策略，并提出问题和相关政策建议。

土地和住房市场在中国经济奇迹创造的过程中扮演着不可替代的角色，其未来走向也对中国经济实现从高速到高质量发展的转型升级至关重要。基于自然资源部整理发布的地块出售数据，考虑了住房土地开发、存量折旧和农民带房入城，文章构建了中国从2010年开始、覆盖320多个城市、区分产权结构的住房存量数据，并长期收集维护所有成交的城镇建设用地地块信息。在定量测算过程中，文章以地块级别的数据推断城市的新增建设规模，为不同城市、不同类别和不同房龄的住宅有针对性地分配折旧拆除率，并且首次为每个城市估算带房入城的农民数量和住房面积，尽可能周详、精细地考虑住宅建设的所有组成部分。文章采用的数据兼顾地区差异与产权结构，为研究提供了重要依据。经研究发现，截至2020年，我国城镇住宅存量达410亿平方米，城镇人均住房建筑面积达45平方米，套户比达1.12，在2010年至2020年间增长约50%。

基于详尽的数据分析，文章发现：

首先，住宅土地供给存在严重的空间失调和结构错配

越是人口增长快且原先限制性流通住宅比例高的地区，获得的自由流通住宅用地就越少。大城市人口增长快、经济体量大，人均住宅面积小，但也正是这些地区所分配的住宅土地供给面积严重不足，且存在大比例的低流动性用地。两者叠加大大降低了我国大都市的住房供给弹性，为少数地区房价的“刚性泡沫”提供了支撑，更阻碍了劳动力在区域之间的均衡流动。

第二，住宅供给的空间结构不合理

目前我国已有近250个城市的人均居住面积达到或超过了住建部提出的“较为舒适”居住标准，覆盖约65%的常住城镇人口，其中大多位于中小城市。过去十多年全国性、大规模的新增住房建设主要发生在人口增量少、生产效率较低而供给水平较高的中小城市。而生产率高、原本居住面积较小、人口流入大且对于劳动力的容纳接近瓶颈的大城市却仅获得有限的住房净供给，深圳、广州两城市甚至出现负增长。2020年底，我国也存在严重的住宅积压问题。我国人均城镇住宅建筑面积超过60平方米的城市多于75个，而这些城市平均待竣工的住房面积仍有人均14平方米，且这些城市几乎全部具有人均收入低、房价水平低、财政压力大的共同特征，潜在的风险亟待重视。

第三，供需失调广泛存在

自1998年开始，我国住房市场进入市场化大发展时代，住房存量和增量均呈现出快速增长的趋势。然而，这种增长在不同城市之间存在显著差异。当前中国住房的总供给已经超过总需求，但北上广深和强二线城市存在供不应求。一线城市现有住房存量仅是理想规模的一半左右，而大量的中小城市面临1.5以上的供需比例。这种供需错配导致大城市房价高企，而中小城市则存在严重的住房积压问题。研究还发现，住房建设与经济发展之间存在密切关系。在生产效率较低的地区，住房建设规模反而更大，引发了生产率与地区就业规模的错配。这种错配不仅影响了经济的持续增长，也加剧了地区间的不平等。

第四，城镇用地的总面积在城市之间配置不均

大城市的人口流入多、增速快，但获得的土地供给较少；而收入高、增速快的地区也并未匹配足够的新增建设用地。为推动工业化和城镇化，地方政府采用了“以地生财，以财养地”的发展模式，大量出让工业用地，高价少量出让住宅和商服用地。这种供给结构导致住宅用地供给不足，加剧了住房供需矛盾。

鉴于此，文章提出：一方面，应逐步加强市场力量在资源配置中的作用。减少对大城市住宅用地供给规模的限制，并在其中增加自由流通住宅的供给比例。另一方面，针对部分地区存在的住房供给积压和供需错配问题，应开展房地产去库存工作，适当增加自由流通住宅的供给比例。通过政策调整和市场机制的作用，促进住房市场的健康发展。

报告全文即将刊发于中国城市出版社主办的综合性学术期刊《中国房地产金融》杂志2024年第5期（10月刊）。