昨天刚从日本大阪出差回到上海。

每次回到日本，不管是东京还是大阪，对于日本的房地产都会有新的认知，体验和感悟。

可以这样说，日本的房地产，如今每月都在往上走，比起我们的买家市场，日本现在是一个卖家市场。而且日新月异，变动极大。而这些变动光看一些数据是看不出来的。

你必须深入当地，多和当地的房地产相关人员做交流。这些人员甚至包括旧屋改造，装修相关的人员等，从他们口里你也可以知道一些还未从数据上体现出来的动向。

今天我的朋友圈里出现这样一个内容。

做装修和旧屋改造的朋友说生意好到来不及接单，排期已经排到了9月份。

可就在前几天，我约他出来见面的时候他的排期还只是八月份的？怎么会没过几天就有那么多新单进来？

这意味着什么？是旧屋改造比较人气又还是“大阪民宿”事业非常火爆，一再的有新的民宿投资客入场呢！

其实关于民宿的问题，在之前的很多篇文章里都有提到过，也一直不停的有人在问。

那么民宿是否真的赚钱呢？

相信这些也是大家好奇的地方吧？

关于民宿赚不赚钱的数据相信网络和大数据也并不能找到答案，依旧只能是深入当地和相关的业者讨论才能得到想要的答案。

首先，关于民宿，其实讲过很多遍了，如果您要投东京，大部分地区不是365天，不是民宿特区，规制何其多，甚至连180天都到不了。非常难。除非是去申请旅馆业牌照的。（详细见下图）

而大阪呢？

民宿特区，规制少，365天。

一般消防审核能过大概率是可以申请民宿的（当然还有些其余规制，在此不展开说）。

正因为大阪是日本的民宿特区，规制少，所以吸引了一大批的民宿投资者来投资民宿。

说实话，如果在不采用运营公司，自住经营的前提下一般前几年，据了解，回报率可以达到15%，16%甚至是更多（特别是西城区，中央区，浪速区附近），如果是承包给运营公司，西城区的话一般也是包5%或者6%的。

但随着民宿投资客不断的变多，不断的入场，其实15%，16%的盈利额一直在被稀释中。

不管是直接跟民宿运营人员打听到的情报，还是旧屋改造装修的人员，亦或者是民宿运营老板打听到的情报，都不约而同的指出了一个点“大阪民宿业正在变卷并且趋向饱和”，甚至有民宿运营公司的房地产业者直接给出的预设是“世博会结束后估计民宿业的出路会变得很难”。

首先，虽然大阪民宿运营仍然欣欣向荣，现在不管是约哪里都是民宿很难约到，或者价格很贵的状态，但很多民宿运营老板都在说“西城区，浪速区和中央区”的民宿正在开启价格战，不降价，租客就会被其余的民宿所抢走。它们的利润也没有以前大了。

进入红海市场，如果不适当的把价格拉下来也许就会面临无人入住的窘境。

另一方面，之前给介绍过大阪旧屋改造小哥的故事。

其实“旧屋改造”这个领域也不只是日本人在玩的内容了。很多中国人也看好了“旧屋改造”这一块，不只是一户建，有很多人甚至购买的是一整栋的老楼，要求装修师傅为期进行量身旧屋改造。要么出租，要么出售。

这才有刚刚说的我做“旧屋改造”事业的朋友排期已经完全排不过来了，因为太多的中国人正在入场。

其实也不止他一个，另外的从事旧屋改造相关的朋友也几乎是和他一样的境遇。

不管是东京还是大阪的房地产市场其实说白了，已经不能用之前的思想或者是理念区定义或者被叙述了。

大批中国投资的入场将日本这个房地产市场搞得如同午夜波涛汹涌的大海，你永远不知道接下来是否会迎来更高一层的大浪。

不只是民宿运营，还是旧屋改造，甚至是房价的未来都是不可用常理来预测的！

举个例子。

有个客人，去年从别家房地产商那边购买了一个9千多万的旧耐震的老一户建。其实真实的去年出售的价值是5-6000万，她是被这个房地产中介加过价做过中省之后卖给她的。所以她购买的价格是9千多万。

之后她在不知情的情况下并对其进行了装修。并在此之后找到我拜托我们帮她转卖，她给的底价是1亿3千万。

旧耐震的老宅，按照常理，市值5-6000万的物件如何装修后能买到1亿3千万呢？这显然是翻了一倍还多吧？装修才多少钱呀？所以当时我们给出的方案是劝这个客人最好的方式是平进平出算了。

可是客人非常的“乐观”她就是要卖一亿3千万。当然她也不止拜托了我们一家公司，还拜托了之前卖给她物件的房地产公司以及大阪的其余的房地产公司。

然后今年二月的时候还进了个1亿2千万的买付书（卖给她的房地产公司那里的客人），这更加坚定了她要卖1亿3千万的想法。

所以她拒绝了1亿2千万的买付。

我当时还在想，好不容易来了一亿2千万的买付拒绝了估计就很难找更高的买家了呀。

当然这是按照我做了10年以上日本房地产的常理来思考的结果（另外我也不想做坑顾客的事情。）

可最后的事实是，显然我的这个常理思考方式已经落后于时代了！

因为最近看到她朋友圈一亿3千万卖出去了。

短短的半年而已，一个市值5，6千万的老物件，装修完了就被干到了1亿3千万！

真的打破了我对日本房地产的认知。不过变相的也说明了一件事。日本房地产现在就是卖家市场，又或者说上升期的房地产价格是客人觉得它值这个价格，只要有接盘侠的存在，他就可以价值这个价。

虽然这样房地产的市场有点恐怖，但不管是东京还是大阪房地产市场，现在不就是这样的一个缩影么？

但即使是这样一个市场，我们成竹依旧坚守自己的价值观和军规，偏离市场范围太多的物件，将不再我们的推售范围之内。

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