探访开封楼市:库存攀升 新盘促销噱头多

随着中原城市群的崛起和郑汴一体化的推进,与郑州接壤的开封西部成为整个开封市发展的压轴线。这个压轴线主要以郑开大道为中心轴,两边云集了全国知名的开发商,包括恒大、碧桂园、绿地、融创……原先荒芜的村庄不复存在,取而代之的是鳞次栉比的新房,整个开封市的居民也开始了一场“东卖西进”的换房行动。

在开封向西发展的进程中,随着开封市政府的西迁、名校的进驻,开封新区的房价一路上涨,从5年前的单价5000元左右到如今单价突破万元。但是,自从2018年下半年以来,开封楼市止涨,新房房价稳定,部分新盘售价出现小幅回落。

此次,“十一”黄金周,新京报记者走访郑开大道多家楼盘发现,新盘售价虽然较去年并无明显下跌,但是,开发商开始以多种方式变相降价,多个楼盘推出“十一”特价房,并且在“十一”定房还有9.8折优惠,甚至有些楼盘在优惠基础上还送车位、送家电。

2018年下半年以来,开封楼市止涨,新房房价稳定,部分新盘售价出现小幅回落。新京报记者 徐倩 摄

新盘9.8折促销,推出特价房

恒大是进驻开封楼市较早的大型开发商之一。在郑开大道上,恒大大手笔建设开封恒大文化旅游城,定位为“世界级文化旅游胜地”,其中,涵盖正在建设中的恒大童世界、五国风情温泉小镇等产业配套集群。

目前,恒大文化旅游城正在出售的住宅楼盘为恒大未来城、恒大文化旅游城,精装修房源价格约为8800元/平方米,实行一房一价。在走访中,新京报记者获悉,恒大未来城在“十一”假期执行9.8折优惠。

不仅如此,恒大未来城还在“十一”假期拿出一栋楼以毛坯房出售,售价为6500元/平方米,低于精装修房源2300元/平方米,吸引了不少前来问询的购房者。

“十一”黄金周,恒大未来城执行9.8折优惠。新京报记者 徐倩 摄

不仅是恒大,位于郑开大道两侧的第六大街的美的国宾府在“十一”假期也推出了多套特价房,特价房源单价约为8700元。目前,美的在开封的首个项目美的国宾府住宅推出精装修房源,除特价房之外,其他在售房源单价在9000元-13000元不等。美的国宾府置业顾问表示,“所有房源‘十一’假期执行‘一万抵三万元’的优惠,而且定房还送全屋家电。”

同样位于六大街附近的弘阳地产所开发的燕澜府复式房源的单价约为1.1万元,“十一”假期享受“一万抵三万元”的优惠,另外附送一年的物业费。此外,非复式房源毛坯房目前单价约为8000元,在“十一”假期内,部分房源还有“买房送车位”的活动。

开封楼市降温,投资变自住

回顾整个开封楼市近年来的发展,从涨价到趋稳,从投资到自住,呈现了先涨后稳的态势。

2016年、2017年两年间,开封楼市呈现活跃态势。据开封市2016年和2017年的统计公报数据显示,2016年全年,开封市房地产开发投资211.80亿元,同比增长25.9%,其中,住宅投资152.90亿元,同比增长25.2%。2017年,开封全年房地产开发投资273.96亿元,同比增长29.3%,其中住宅203.69亿元,同比增长33.2%。

正是在2016年,以碧桂园、恒大为首的全国性开发商大举进驻开封,开封新盘中也率先出现了以万元开头的单价。以汴西湖为例,建业所开发的海马公馆2015年以5000元左右的单价入市销售,如今洋房的单价已经上涨为1.4万元,而同区域的来自绿城所开发的桃李春风洋房的售价也已达到1.4万元/平方米-1.5万元/平方米。

但是,自从2018年,开封市执行严格的楼市调控政策以来,随着房价的趋稳和市场热度的回落。开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积(含兰考)同比下降10.6%。

与此同时,开封新房的库存量攀升。克而瑞报告显示,过去两年,开封市土地出让量过大,导致目前的存量问题较为严重,市场成交量最高的三年(2016年-2018年)平均每年市场容量在160亿元左右,但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿元。

在市场趋稳的背景下,购房人群的结构也发生了变化,购房的目的也从投资变成了自住。“最早来郑开大道两侧投资买房的大部分客户是郑州人,随后是开封改善客群,现在增加了附近郊县的人,郑州人买房很少了。”常年代理郑开大道两侧楼盘的中介人员小张表示。

另有克而瑞报告显示,2019年以来,郊县客户的比例上升至4成左右,开封城区客户降至2成,郑州投资客因为开封房价与郑州房价差距缩小而明显减少。

汴西湖、中意湖打响价格战

库存量攀升,楼市降温,不少新盘加推的去化率下降。据克而瑞预测,2019年4月-5月,郑州市场有一定程度回暖,反而加剧了开封市场的低迷。不少项目整体去化只完成年度目标的两到三成,全年预计只能完成年度目标六成左右。

同时,不少开发商开始暗中降价。一位在去年买了恒大未来城房子的购房者向新京报记者表示:“去年我买房的时候单价是10200元,目前单价降到了不到9000元,特价毛坯房单价6500元,我买亏了啊。”

开封西部的购房热度从汴西湖转移至中意湖。新京报记者 徐倩 摄

目前,开封市洋房价格的高点还是在汴西湖区域,建业和绿城在售的洋房价格依然在1.4万元/平方米,但是去化情况并不理想,毕竟客户的选择层面更为广泛。汴西湖以西的中意湖已经取代汴西湖成为新盘的扎堆地,洋房价格在1万元/平方米左右,而更往西的北大资源开发的紫镜府洋房单价在7500元左右。

“相比于去年,今年,不管是小高层还是洋房的价格都有一定程度的下跌。例如,某刚需楼盘已经跌至单价6000多元,而洋房单价7500元的价格相比于去年也明显下跌。”一位开封业内人士表示。