谁在积极拿地?年底非一线城市土拍流拍率下跌

年底,房企资金流向以华东、华南地区为主,处于规模增长阶段的房企仍在积极拿地。

同策研究院数据显示,截至2019年10月1日,非一线城市的土地流拍率降为0;2018年同期的土地市场流拍率也是0,值得关注的是,在非一线城市,今年9月的土地供应面积为136万平方米,相比8月供应量182万平方米有明显下降,而去年9月的土地供应面积,不如今年同期多,但比去年8月的供应量却略有增加。一名业内人士指出,这表明今年土地市场回归理性,房企投资意愿增强。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析土地市场的这一变化:首先,从房企融资角度看,规模减半,短期看企业偿债风险相应减少,进入11月后,政策面依然收紧,行业不会有大改观,11、12月销售回款压力很大。其次,从房企阵营转变来看,可以看出年底这波资金的流向逻辑,站在千亿房企队列中间位置,如排名前11-25左右的房企增速很大,11、12月仍是这类房企的增长重点期。

此外,排名前30-50左右的房企下半年融资压力非常大,在销售端与拿地端的推进比较激进,这类房企今年1-10月销售增长同比增速25%,预计今年11、12月能保持这一增长水平。

整体而言,临近年底,头部房企投资保守,中型房企比较激进,中小型房企进入千亿销售目标的新增长周期时,加速投资、开发、转让,去地产化进入多元产业模式。

成交下滑

土地市场是行业风向标,尽管非一线城市的土地市场保持热度,但一线城市周边项目却早已开始降价促销。

陈玉(化名)近期想买上海周边太仓的一手房,该区域一手房1.5万元/平方米左右。由于太仓限购,根据苏州在今年下半年出台的限购政策,外地人3年内在太仓买房须满足连续两年购买社保的条件,不少楼盘给出了灵活政策:先交首付和定金,两年后满足社保条件办理贷款,即可交房。

记者致电太仓某售楼处询问,业务员表示,这一做法虽没有明显优惠,购房者有两年资金缓冲期,但对企业却有风险。他指出,购房者也可在交满两年社保后再买房。

一些城市购房者也开始退缩了。张江(化名)想在杭州买房,但其不具备购房条件,为了满足条件,需要交付一笔费用,张江觉得,剔除这笔费用后,买房收益将大打折扣,因此放弃了在杭州的投资计划。

张波此前接受采访时指出,如果前三季度房企全年业绩完成率低于70%,那么达成目标的压力就会明显增大。今年众多房企已将冲刺提前到了上半年5月,但由于整体行情偏弱,大部分区域的完成情况难言乐观。

张波指出,土拍是房地产市场的晴雨表,2019年土地市场成交量同比缩小已体现趋势性变化,土地市场流拍更是体现出房企对部分市场“不买账”,比盲目规模化更可怕的是拿地失误,谨慎度提升,少了抢地的喧嚣,多了理性思考。

三四线及以下城市是土地流拍集中地,从2019年土地流拍数量来看,排名靠前的城市为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企意愿度低,市场趋冷,是这类城市土地降温的重要因素。房企从中小城市撤离的速度也在加快。

房企回归一二线已是事实。深圳、北京土拍市场今年都面临过火热局面,一线城市的优质地块更是让房企欲罢不能。

11月21日落幕的深圳土拍,推出6幅限价宅地,以14家房企到场、成交总价127.51亿元告终。深圳相比北京更为特殊,6月深圳几块宅地的出让,具有明显的“吸睛”效果。同时一线城市土地流拍率也在持续走低,1-5月甚至无土地流拍,二线城市中合肥、宁波等城市也是频频引发关注。

张波指出,依然有房企在激进拿地,尤其在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群更明显。由于这些房企重金布局的区域,多在有强大购房需求支撑的城市,项目抗风险力相对较强,但值得注意的是,如果自身持有的高价地块占比过高,未来风险亦不容忽视。

因此头部企业在这段时间暂停拿地,规避风险。一方面是2016-2017年的地王项目在很多城市面临销售困局,另一方面,负债率过高的房企今年被动减少甚至暂停拿地,土地溢价率持续走低。

谁在拿地?

房企不仅将销售冲刺提前,拿地计划也提前了。今年上半年大部分房企已开启土地储备大幕。

如弘阳地产,公司执行董事兼行政总裁何婕曾表示,上半年一共获取35幅地块,新增建筑面积407万平米。其中,合作拿地占91%。根据弘阳地产首席财务官申广平在2018年度业绩会透露,2019年将拿出回款额的50%-60%用于拿地。据不完全统计,今年前10个月其拿地40余幅。

弘阳地产所拿地块并非集中于长三角。在长三角一体化发展中,涉及26个城市,除了龙头上海,南京、杭州等城市也是核心力量。长三角地区早已成为众多房企抢占的高地。碧桂园、融创中国、绿地控股、保利发展、万科地产等千亿房企,在长三角区域的货值储备均达到千亿之上。

随着大批房企重仓长三角,也让区域内的市场竞争激烈,房企大手笔布局带来的隐忧不容忽视。

而弘阳地产进入的是西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等强二线城市或人口流入较大的三线城市。其今年前10月拿地金额在290亿左右,占2018年全年销售额473亿的60%左右。

近期,弘阳地产这样的房企放缓了拿地步伐,那么哪些房企还在拿地?处于规模增长周期的房企如中骏、大发、中梁、宝龙等加码土地储备。

11月15日,中梁地产以3.9亿元底价拿下南通如东住宅地块。11月20日,大发首进无锡,以14.5亿元拿下新吴区地块。同一天,中骏地产7.7亿元佛山拿地。此外,记者了解到,宝龙也已在大湾区有所斩获。

一名房企市场研究人士认为,今年流拍率趋势和去年差不多,与土地底价有关。年底流拍率下降,同比的话,是因为供给量下降很多;环比的话,今年行情不好,加上信托被卡死,房企融资困难,地方政府知道卖地不容易,所以一般招拍挂上市前都会找好买家接盘,“没有找好就不挂”。这名人士还指出,年底这波拿地潮中,有钱的房企不多,处于规模增长周期的房企更看重这次机会。主要是前十月销售回款好,但这一趋势能否延续还看明年市场环境。