奇点学堂 | 抄底环京,需要读懂北京的“超级朋友圈”

房地产调控政策的加码,加剧了环京楼市的震荡,造成近年来环京房价的普遍“腰斩”,目前环京多个板块的房价水平跌回到2016年,似乎又一次打开了逢低买入的置业窗口期。

要点提炼:

  • 1在环京各板块中,有些区域的房价下跌属于价格向价值的理性回归,而这些区域很大概率还会在相当长的时间中保持下行,价格很难保持企稳复苏的状态。有些板块则表现出“超跌”的特征,房价在短暂横盘之后有望率先反弹。
  • 2随着北京城市副中心的东移,与通州相连接的北三县被纳入副中心范围内,虽然现在没有看到对北三县的大力支持,但是实际上包括燕郊在内,税务、环卫都已经由北京接管,地铁平谷线也会通到燕郊,这些都是可以看见的实际利好。
  • 3环京周边的发展趋势是生活向北,随着京张高铁2019年底的开通,以及2022年冬奥会脚步的日益临近,北京向北的交通除了高速公路,高铁也即将在年底通车,北京往北的交通已经基本上实现了畅通的状态。
  • 4大兴国际机场在9月25日通航之后,围绕大兴国际机场的各种各样的产业规划的利好消息不断,不管是从政府,还是从市场角度来看,都对大兴国际机场未来对经济的拉动,产业前景,都有一个很好的预期和憧憬。
  • 5准确判断区域走向,抢占市场价值风口,需要:以城市规划为引领、以产业为支撑、以交通为轴线。

近段时间,身边咨询环京楼市的朋友忽然多了起来,而且从环京周边来看,一些项目也开始陆续有一些推广和营销的动作。比如北京东部的燕郊有一些新项目上市,北京南部的永清、固安有一些楼盘在售,北部的怀来也有好几个项目要面市,包括绿城、金茂等一些品牌房企开发的项目也将陆续面市,所以感觉最近环京楼市的动作比较多,而且从市场来看,价格也进入到了底部的状态,故感兴趣的人也越来越多。

从2016年到2017年,环京楼市受到了严厉的调控限购政策的管控,使得成交量出现了非常明显的下跌,而且环京楼市的购房者更多的是来自于北京的北漂人群。房地产调控政策的加码,加剧了环京楼市的震荡,造成近年来环京房价的普遍“腰斩”,目前环京多个板块的房价水平跌回到2016年,似乎又一次打开了逢低买入的置业窗口期。

其实并非如此。在环京各板块中,有些区域的房价下跌属于价格向价值的理性回归,也就是说,之前房价过快上涨导致它有很大的泡沫,下跌之后房价才是进入到相对稳定的状态,而这些区域很大概率还会在相当长的时间中保持下行,价格很难保持企稳复苏的状态。有些板块则表现出“超跌”的特征,房价在短暂横盘之后有望率先反弹。

如何分辨这二者?

一个最简单的反向指标是购房资格年限。环京各板块对取得购房资格的社保或个税的年限设置在6个月到三年之间,年限越长,代表着区域发展前景越好,越可能带来投资需求暴涨,越需要加强调控。

特别是随着京津冀一体化国家战略的实施,北京城市副中心东移、环京交通动脉的打通、京津产业的疏解,直接推动了环京经济带的崛起。

京津冀一体化的内在逻辑在于优化三地资源分配,实现京津冀城市群的发展均衡,毫无疑问大量的产业将被疏解到环京。与产业共同流向环京的还有人口,虽然北京首都强大的磁吸效应,但却面临着2300万人的人口红线控制,环京因此成为北京外溢人口的主要承接地。

第一,北京向东

随着北京城市副中心的东移,与通州相连接的北三县被纳入副中心范围内,虽然现在没有看到对北三县的大力支持,但是实际上包括燕郊在内,税务、环卫都已经由北京接管,地铁平谷线也会通到燕郊,这些都是可以看见的实际利好。未来,它的城市规划和发展,有可能会由过去的相对落后无序进入到有序管理。距离北京最近的燕郊,在之前十年房地产发展过程中,开发密度太高,城市整体更新的难度也较大,需要投入大量的资金用于拆迁,但是就目前还没有看到北京对燕郊的大力支持。

但是,燕郊还有一些尚未被开发的新区域,比如燕郊北部,还有之前开发强度不高的区域,这些区域如果在北京副中心的统一规划和管理要求下,用更高的城市规划水平重新定位和打造,那么未来发展前景可能比当前燕郊的老城区发展更好、更先进。

第二,生活向北

环京周边的发展趋势是生活向北,随着京张高铁2019年底的开通,以及2022年冬奥会脚步的日益临近,北京向北的交通除了高速公路,高铁也即将在年底通车,北京往北的交通已经基本上实现了畅通的状态。

北京北部其实是上风上水的地带。北部的自然环境发展的比较好,包括怀来、崇礼,都是有比较充沛的文旅资源在,包括区域森林覆盖率、水库、水源,以及这个片区的空气质量,都非常适合康养人群。从北京向北沿着京张高速,从怀来、崇礼到张家口,未来都是比较享受生活的区域。在过去,很多人买了文旅地产,比如最早的威海银滩,近一些有秦皇岛的北戴河,远一点的有海南、云南等的项目,购买这种房产主要是为了享受生活,所以,不管是第二次置业还是第三次置业,不要对这种房产给予太高的升值空间,够买这种房产更多的是为了享受生活,而不是投资品。

第三,产业向南

大兴国际机场在9月25日通航之后,围绕大兴国际机场的各种各样的产业规划的利好消息不断,不管是从政府,还是从市场角度来看,都对大兴国际机场未来对经济的拉动,产业前景,都有一个很好的预期和憧憬。

大兴国际机场落户在北京城南大兴和河北廊坊的交界地带。首先,一方面是对北京南部的整体扶持做的决定,另一方面,就是为了京津翼的协同发展,为了能够实现北京、天津和河北之间有更好的一个产业协同和联动的关系,所以才把大兴国际机场落户在了北京和河北交界地带,它既有北京的部分,也有河北的部分。今年颁布的围绕大兴国际机场周边150平方公里的临空经济区的规划中,也只把三分之一的面积留给了北京,三分之二面积100平方公里都留给了河北廊坊市。从临空经济区的不同片区的规划来看,除了服务保障区在大兴,也就是北京的行政区范围内,还有一个物流产业区,是在北京和河北廊坊的交界地带,还有科技创新区在河北永清,所以,从临空经济区的整体产业定位和区域发展的规划来看,是对这个整个河北南部、河北北部、北京南部区域产业的扶持,以及资源上的导流。

河北四个自贸区,其中一个自贸区在大兴国际机场的临空经济区内,共20平方公里,这个自贸区,北京占一半,河北廊坊占一半。全国最早的自贸区,其实是上海的浦东,2013年,国家规划了上海浦东自贸区,自由贸易对上海这几年的发展起到了很大的扶持作用。现在上海浦东,整个自贸区范围内,有500多个产业园区,包括外高桥、金桥产业园,在过去,大家都觉得它的地理位置不好,很偏僻,但是经过十多年的发展,这个区域房价涨的很快,这主要因为自贸区的规划,浦东机场对于人流和客流的导入,有了人流在,产业来留住人,从而,这个区域的经济有了很好的发展,产业有很好的发展之后,人就自然留在了这里,因为在这里工作而选择在这里居住,所以这种居住需求是非常坚实的,对于房价的拉动作用也比较稳定,不会再像过去环京那样,房价弹来弹去。

2015年也有两个自贸区的规划,深圳的前海和蛇口、珠海的横琴,这些区域产业的聚集,也是依赖于自贸区的发展,最终也拉动了房价的上涨,所以,从北京南部产业向南发展的规划路径来看,北京南部的环京片区未来发展前景会更好,更加坚实,产业也会对区域楼市产生直接有效的拉动作用。

如果只是依托于短期的投资人群去带动区域房价,可能能获取短期利好,但是从中长期来看,房价不稳定,房价涨的时候可能会找到接盘侠,只要市场一旦下滑,再去寻找接手这套二手房的购房者是非常困难的,特别是很多环京区域,其实本身目前还没有二手房市场,在这种情况下,投资还是比较危险的,而且也难免会遭遇一些资产上的损失。

经济一体化的内在逻辑在于优化三地之间的整体资源分配,实现京津翼城市群均衡的发展,虽然这个目标很难达到,但是,回顾长三角、珠三角的周边,对比一线城市和周边二三线城市之间的产业链关系,这种经济城市群还是有很好发展的可能性的。未来,如果真的实现了像长三角上海周边的杭州、无锡、南京这些城市这样的产业联动的话,那么,整个城市群之间的各个城市是相互协作、互相促进,产业能够协同,人口也同样在整个城市群之间流动,那么对于各个城市的楼市需求就能够起到非常有效的带动作用。

再看看北京的现状,虽然首都强大的磁石效应依然存在,但是北京毕竟设定了2300万人口的控制红线,同时,北京也在把一些非首都核心功能的产业向环京周边疏解,所以,伴随着产业和北京外地一些人口的疏解,环京周边未来还是有希望发展成像长三角那样的一个状态。

对于每个购房个体来说,在这个看起来是一片混沌的环京市场下,准确判断区域走向,抢占市场价值风口,需要把握三个关键点:

1、以城市规划为引领

楼市发展的黄金十年告诉我们,每一个区域的崛起都伴随着一次楼市契机,而区域崛起的背后则是国家资本的支持,有形之手的拨动之下,海量资金密集倾泄,将会带动区域的基础设施迅速完备、城市资源集中转移、高端产业的重点布局,而这一切的结果将是推升城市价值的大举升级,也就因此奠定了区域房价上涨的坚固基石。

纵观北京及周边,近年来影响最大的城市规划共有四项:北京城市副中心的东迁、雄安新区的千年大计、北京新机场的兴建、2022年冬奥会的举办。

北京城市副中心公布之后,环球影视主题公园、国际医疗产业园等一系列产业及重大项目落子通州,与通州“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”的北三县,迎来巨大的发展机遇。

大兴国际机场落户京南,将吸引航空产业、现代物流、生物医药等国际企业入驻,从而带动相关产业的迅速腾飞。以此为原点,京南固安、永清、廊坊将分享长期利好。

北京-张家口成功申办2022年冬奥会,京北区域将向全世界展示自然生态环境的绝佳魅力,怀来、崇礼、张家口将会受益。

这些区域才是环京,而非河北,圈定它们,才能更好的分享京津冀一体化的发展红利。

2、以产业为支撑

任何一个区域纯粹的投资炒房只会助长房价泡沫的滋生,一旦遭遇严厉调控,泡沫随时可能破碎,将高位炒房的“接盘侠”彻底套牢。

近段时间,身边咨询环京楼市的朋友忽然多了起来,而且从环京周边来看,一些项目也开始陆续有一些推广和营销的动作。比如北京东部的燕郊有一些新项目上市,北京南部的永清、固安有一些楼盘在售,北部的怀来也有好几个项目要面市,包括绿城、金茂等一些品牌房企开发的项目也将陆续面市,所以感觉最近环京楼市的动作比较多,而且从市场来看,价格也进入到了底部的状态,故感兴趣的人也越来越多。

只有区域拥有雄厚的产业基础,带来精英人才的聚集,才会源源不断地为楼市输送自住需求,而只有真实居住需求的增多,才是提升城市竞争力的关键所在,也是夯实房价根基的核心要素。

一个以自住需求为主的区域,才能创造高频的日常生活消费,各种生活配套于是有了生存的土壤,区域市场走向良性循环。

从产业来看,我更看好京南以大兴国际机场为核心的临空经济的打造。此前,中国民用航空局机场司副司长张锐曾透露一组大兴国际机场未来的经济效益评估数据:预计到2025年,大兴国际机场将实现旅客吞吐量7200万人次,产生经济效益1300亿元,对区域经济增长贡献9000亿元,创造就业岗位约60万个。

150平方公里的临空经济区,国家赋予其三大战略定位,即:国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区。

临空经济区2/3的面积,100平方公里在河北,而临空经济具有强大的空间牵引力,对资金、技术、人才等有很强的吸附作用,将引领和撬动新一轮产业转型升级,催生全新的经济增长极,重塑京津冀经济地理格局。

可以显见,在未来五年时间里,新航城的崛起将成为撬动产业转型升级的新支点,带动经济中心的转变,北京大兴南部与河北的固安、廊坊、霸州、永清等区域,将就此迎来区域价值的华丽蜕变。

3、以交通为轴线

要想富,先修路,朴素的语言其实蕴含着深刻的道理。发达、完善的交通网络是推动城市群联动的重要基础,核心城市的产业和人口以交通为轴线疏解外溢,城市群内各的经济联系得以大幅增强,并形成一个紧密的整体。

在京津冀一体化的版图中,交通率先发力,“一环六放射二航五港”交通体系的合理构建,“一小时交通圈”、“0.5小时通勤圈”的逐渐形成,各个城市的资源配置得到了最大限度的优化,由“交通一体化”,到“市场一体化”,最终实现“经济一体化”。

而得益于京津冀交通一体化中三地规划的多条城际高铁,因其大幅压缩城市间往来交通时间成本的优势,使得环北京都市生活圈扩展到了周边100公里的范围,对于环京而言,衡量其楼市价值的主要标准便是通勤时间,因此在高铁沿线置业才能占据楼市发展的先机。

但是,并不是高铁周边的房子都是好房子,如何选择高铁沿线的房子,主要看五个方面:

1.要看这个项目与高铁站点之间的距离。现在很多环京项目都在宣传自己有高铁设站,自己项目离高铁车站有多近,大多的通勤时间都在30分钟,这个交通成本很大,高铁是核心城市之间的联动,所买的项目距离高铁不能太远也不能太近。如果项目近,挨着高铁站,会比较吵,每天高铁频繁经过时,噪音很大,如果开发商在设计产品时,增加一些隔音降噪的功能设施,那么这个项目还可以考虑,当然这个需要购房者去验证。但是如果项目品质一般,又离高铁站很近,这种情况下,从生活居住舒适度来看,噪音会很影响生活质量,这样的项目并不合适。

2、要看高铁每天的发车班次时间和发车密度。很多高铁修建之后,乘坐的人并不多,这种高铁是亏损运营的状态,发车频次很少,这种情况下,需要看班次设计是否符合通勤时间的要求,如果高铁的班次早上过早或者过晚,那么这个高铁对于购房者的生活并没有太大的意义。

3、要看实际支付的交通成本。现在一般高铁票价在30-60元,那么一天的交成本在60-100元左右,按照工作日来算,一个月交通成本是2000元左右。所以购房者需要从自身的消费能力上进行考虑,选择适合自己的通勤出行方式,而不仅仅只是看房价低,然后就去购买。

4、要选择一些品牌房企开发的项目。在环京周边板块里,过去几年也发生了很多不愉快的事情,比如一些项目没有如期交付,开发商在购房者交完钱之后就找不到了,有的项目直接处在一个烂尾的状态,没有办法解决,有的项目入住几年之后房本一直下不来。那么如何去规避这些问题,个人觉得选择品牌开发商可能相对比较靠谱一些,品牌房企毕竟珍惜自己的羽毛,在项目打造上,有一个最基本的品质上的要求,而且有他们自己的客服体系和团队,遇到问题的时候,购房者也能够找到相应的部门去解决问题。所以,从安全度上来讲,建议在选择环京周边项目时尽量选择品牌房企开发的项目

5、要看当前市场的房价基础。如果房价基数太大,如果是投资的话,回报率可能达不到预期,例如北京南部永清目前房价在8000-9000左右,北部固安的房价在13000-14000左右,那么对于永清来说,收益率是25%,当然这是不算杠杆的情况下,对于廊坊来说,可能只有10%左右的收益率。

总而言之,能够跻身北京的“超级朋友圈”,才是抄底楼市的最佳板块。

互动问题部分

问题:以投资为主,请老师具体说说推荐哪些板块?

答:投资的话,个人觉得一个是北京东部的燕郊和大厂。

燕郊,毕竟现在北京统一接管了它的一些城市的服务,公共服务功能。未来地铁修通之后,对于燕郊整体的价值拉动,也能起到很好的助力。

大厂,有非常大的一个产业园区的规划,虽然这个产业园区稍微定位模糊了一些,因为各种各样的业态,各种各样的产业都有,是个大杂烩,并没有形成很好的一个产业链,但是总体来看,有产业总比没有产业强。

另一个,个人觉得还是北京南部跟机场相关的固安、永清,包括廊坊市区都是未来很好的一个发展标的。

问:请问老师对北三县特别是对大厂的看法,比如大厂县城是否还有机会?

答:我个人不太看好大厂县城,但是大厂的产业园区整体的城市管理水平和规划,很先进,这个产业园区面积比较大,各种各样的功能定位都有,交通规划也非常好,绿化也做的很好,道路中间的绿化隔离带和路两边的绿化隔离带都做了五重景观园林,在县级区域能看到这样的板块,还是比较好的。

环京周边的机会肯定是存在的,但是机会会出现在哪里,会不会出现暂时的回调,这个更多还是要看有没有可能出现政策上的松动。北京南部机场周边的一些板块有了适度的放松,包括北部怀来也相对比较宽松,但是北三县,包括大厂在内,在执行力度上一直都比较严格,明年如果有所松动,可能会带来市场的回调。

问:临空经济区并没有给固安实质上的功能,外面各种传闻固安已经被边缘化,而且固安已经没有地可继续发展,那么固安是否还值得入手?

答:临空经济区虽然没有给固安实质上的功能定位,但是固安依然是在临空经济区的范围之内,同时也是离大兴新机场最近的一个板块儿。我个人觉得固安被边缘化的说法不客观,甚至是故意抹黑固安。在环京周边的这些板块上来看,相比较之下,固安要略优于其他一些板块的,个人觉得固安其实是个很好的区域,特别是在现在限购政策有所宽松的情况下,是个值得入手的区域。

问:北京商铺能不能入手,通州和大兴区域?

答:我倒觉得商铺是个很专业投资性产品,它不能按照区域去分,它真的是需要具体的去看那个铺位的商业形态是怎么样的,是临街的街区式的商铺还是集中式的商业当中的一个铺位,这两者都有很大的价值上的差距。如果是临街的,它在整个商业街区当中的位置是怎么样的,展示面儿怎么样,客流量怎么样,商业的动线怎么样,这些都会影响到这个商铺的价值,看似一条商业街上,有的商铺能租的很好,租金也很高,有的位置不好的商铺频繁的换租客,租金也很低。

所以,不能笼统的说某一个区域的商铺能不能买,另外商铺还有很多专业上的一些要求,比如说能不能做餐饮,如果能做餐饮,它有没有一些相应的设备、设施的一些预设,比如说隔油池。如果未来这个商铺买过来之后,我们想租给小便利店,那么它对于货架有一些承重上的要求,这个商铺里面的硬件能不能达到支撑的作用,这些都挺专业的。投资商铺,还真不像买住宅一样,看看各区板块,看看未来发展,基本就大致能判断出他的一个趋势,商铺个性化因素太强了,建议还是谨慎一点。

问:最近下花园、怀来借助冬奥会的势头炒的也是比较火热,那么明年京北区域是不是会回暖?

答:我觉得下花园和怀来,其实从区域的板块发展来看,还是挺好的,虽然它更多的还是一个绿色康养的状态,没有太多的产业支撑,但是对于现在北京的购房客群来说,对于周边的绿色康养、文旅的一些消费还是有需求的,所以我觉得下花园和怀来有像金茂、绿城这样很好的品牌开发商进驻到这个区域,能够给市场呈现很好的产品。再加上怀来住房限购政策相对来说比较宽松,所以这些品牌开发商的项目明年入市后,会对京北区域市场形成一波很好的拉动作用。

问:涿州发展潜力怎么样?

答:我觉得对于涿州来讲,现在确实略显尴尬,大兴机场临空经济区中没有分配到城市规划定位上的产业利好,从地缘关系上来说,涿州和相邻的固安、大兴进场之间,交通距离先对比较近。但是短板在于跟大兴国际机场的公路交通上,略显薄弱一些,虽然涿州跟临空经济区之间没有产生更紧密的关联,但是涿州有自身制定的相应地产业政策,土地成本低,能够给更多企业很好的产业扶持,如果这样,未来也会通过市场经济的方式,拉动一些企业进入到涿州,会形成一定的支撑,但是这个决定权掌握在执政者手里,现在都不好说。

问:麻烦老师点评一下天津宝坻,武清和西青

答:之前没太讲过天津的发展情况,个人感觉天津,在与北京的相互发展过程中,并没有体现出直辖市的很好的经济地位和产业发展的状况,包括人口也好,核心资源也好,企业也好,都被吸引到了北京,落户到天津本地的并不多,天津的滨海新区到现在也发展十多年了,也并没有实现很好的一个发展的状态。

不管是宝坻还是武清,虽然都有一些相应的产业规划,但是因为距离北京远,交通距离成本和时间成本较大,另外,天津位于北京的东南方面,北京东南方向的核心产业是亦庄,亦庄目前以高端制造业为主,它的辐射效应有限,东南方向也并没有太多的享受到北京外溢的城市核心资源,更多的是北京淘汰的落后产业迁到了武清和宝坻,所以,个人并不是特别看好这两个区域,这两个区域给更多的还是以自然资源取胜。

嘉宾介绍:

郭毅,合硕机构首席分析师,十余年地产行业市场研究、品牌推广经验,对于行业、市场、产品有着独到的见解和丰富的经验,自媒体“毅家之言”的创办人。

栏目介绍:

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作者:郭毅

编辑:袁小丽