奇点学堂|疫情对房地产短期冲击明显，二季度逐步恢复，对量的影响大于价
疫情对宏观经济的影响取决于病毒自身特点、政府应对措施、经济所处阶段等多方面的因素。综合疫情相关信息和有关医疗专家的分析，考虑到返程高峰延迟、新冠传染性更强但潜伏期长于SARS、治愈有待时日等因素，我们对疫情未来走势假设如下：新增病例的高峰期在2月上旬出现，随后新增病例开始下降，疫情进入消退期并在3月得到明显控制，社会秩序将从二季度全面恢复。湖北作为最严重地区，疫情的直接影响可能延续到二季度。
很多人会把现在的疫情对房地产的影响跟2003年SARS对房地产的影响相比，但是本次情况和2003年的情况差别很大，基本上无法做横向比较，原因有三：
1，2005年才是中国房地产，特别是商品房市场腾飞的一年，在此之前我国房地产的发展处于起步阶段，当时的活力和在国家经济中的地位和作为，决定了“疫情”结束之后，会刺激和带动、促进经济的全面恢复。但发展到现在，房地产在国民经济中的影响已经转变，所以从大环境来看，2003年和现在完全不可比。
2，这次“疫情”的防控措施非常的严厉，本次“疫情”发生在消费最活跃的春节期间，这种严厉的措施和时间节点都对整体经济产生了非常大的影响，而且现在的经济主体是消费，消费在整个经济结构中占比较大。
3，这次“疫情”较严重的地区是我国经济活力较活跃的地方，范围较大，这也与2003年不一样，2003年主要区域是广州、北京几个区域，影响范围较小。
本次疫情对房地产的影响是阶段性的影响，不是根本性的影响。房地产的供求关系、需求等不会因为“疫情”的产生而发生根本性的变化，对房地产的影响是短期的，对市场的影响主要是量而非价。疫情结束后，市场会逐渐恢复，但是恢复的速度不会很快，预计在二季度恢复到正常水平，三季度会有恢复性的增长，四季度市场会相对平稳。
因为“疫情”是突发性事件，对于经济活动以及人的影响是短期的冲击，对人口总量没有根本的影响， 另外，对于人在居住城市的选择上没有产生根本的影响，发生“疫情”的这些大城市对于人口的吸引力还是很强的，长期来看，“疫情”只是在短期内会影响到市场的走势，没有影响到供求关系，所以不会影响到价格方面。虽然“疫情”结束后，有一些企业会采取灵活性的价格策略，刺激市场的恢复，但是，但这是经营手段，不会是持续的状态。
1，“疫情”对于区域的影响差异度较大，根据各省市疫情严重程度可以分成五类，湖北以及与湖北距离近、人口联系紧密的9个省市受影响较大。
第一类：当然是湖北，湖北本次受到的影响是最严重的。
除了湖北，全国其他区域分为四类，具体如下：
数据显示，湖北商品房销售额和销售面积占全国比重约为5%，其房地产市场受到的冲击，对全国数据影响不会太高。但第一类9个和第二类6个省市商品房销售面积占全国比重分别为41.5%和32.8%，销售金额占全国比重分别为46.4和31.8%，这两类省份（共15个）基本覆盖了全国所有经济相对发达、房地产市场活跃的省市（特别是位于湖北周边或与其关系紧密的第一类省市，如湖南、河南、重庆、上海、北京等），短期内受到的影响将显著影响全国房地产市场整体走势。
第三类、四类省市的房地产市场规模较小（商品房销售面积占比分别为12.0%和8.7%，由于房价较低其销售额占比更低，分别为10.4%和6.5%，合计占比为16.9%），目前疫情也较轻，其市场调整幅度也将较小，对全国数据的影响就更小了。
2，四类区域影响差异明显，一季度销售面积平均下降37%，严重地区降幅可能达40%，疫情结束后有望恢复，全年全国销售面积下降7.9%
暂停售楼处和疫情相关隔离举措，短期内将给房地产销售带来显著的不利影响。建诚晟业认为，新冠疫情作为突发性事件，只要及时控制，对房地产市场的影响是阶段性而不是根本性的。房地产市场需求取决于“人口、货币”等根本性因素。随着疫情逐步被控制，全国范围内社会经济秩序和人民生活将恢复正常，住房需求也将逐步恢复到合理正常水平。
另一方面，出于稳经济和全面建设小康社会等方面的要求，作为对冲疫情对经济冲击的重要手段，中央政府会陆续出台促进社会投资和居民消费的政策，相关货币政策放松、信贷投放力度加大是可预期的。房地产市场作为经济的压舱石，地方政府因城施策、定向放松力度也会进一步加大，这将推动速冻的住房需求在二季度乃至下半年逐渐恢复，有利支撑房地产企业恢复投资拿地进度，进一步推动上下游行业发展和社会经济稳定。
建诚晟业相信，在新冠疫情结束后，在中央货币政策相对宽松、信贷投放力度加大的利好背景下，地方政府也会针对性的加大鼓励消费政策执行力度，随着因疫情、隔离等减弱的需求逐步释放，销售数据有望随着疫情的缓解在二季度逐步恢复，下半年有望恢复性增长。
我们对疫情防控的不同情形做出乐观、悲观、中性三种假设，其中中性假设如下：2月中旬开始新增病例减少，3月疫情被明显控制，二季度全社会逐渐恢复正常秩序（湖北疫情相对严重，可能延后1个季度甚至更久）。
建诚晟业认为，全国范围新冠疫情的影响将逐渐减弱，房地产销售受影响最大的是第一类9个省市，具体包括河南、湖南、江西、重庆、安徽、浙江、广东、上海、北京，他们要么与湖北相邻，要么与湖北/武汉人口、交通关系紧密，目前新冠病例较多，第一类9个省市商品房销售额2019年占全国比重达46.4%，企业应当重点关注其负面影响。
在“中性情形（2月中旬新增病例明显减少，3月疫情被明显控制）”的假设下：平均来看，这类省市第一季度商品房销售面积预计同比下降40%，二季度同比降幅缩小至25%（同期湖北分别下降70%和45%），三季度将恢复到上年同期水平，四季度有望增长10%。全年来看，湖北商品房销售面积预计下降21.7%，第一类省市下降10.6%。
第二、三、四类省市，在第一季度的商品房销售面积的平均降幅分别为35%、25%、20%，疫情的负面影响相对较小。在第二季度，当地市场有望率先恢复，部分省市有望恢复到增长水平，下半年需求较为平稳。全年来看，预计第二、三类省市的商品房销售面积平均降幅分别为6.6%和2.5%，第四类城市小幅增长0.8%，全年全国商品房销售面积下降7.9%（降幅较疫情发布前我们预测的降幅大幅扩大6.9个百分点）。
若疫情控制的速度不及预期，悲观情形下，新增病例到3月才能逐渐减少，疫情在二季度逐渐被控制，负面影响将延长更长时间，预计全国商品房销售面积在一季度和二季度分别下降42.0%和29.0%，全年降幅达13.5%。如湖北第一、第二季度的商品房销售额分别大幅下降75%和60%，第三季度降幅缩小至10%，全年降幅将达到30.8%。最重要的第一类9个城市（2019年占全国销售额比重达46.4%），销售面积在一季度和二季度降幅分别达45%和40%，三季度降幅缩小至5%，全年降幅达16.7%。其他各区域不同阶段的销售表现如上表所示。
若疫情控制形势较为乐观，如新增病例在2月上旬触顶后快速下降，社会秩序在3月开始即逐渐恢复，影响很快消退，预计2020年全国商品房销售面积在一季度和二季度降幅分别为29.3%和11.7%，三季度将恢复增长，全年降幅为4.5%。各类省市在不同阶段的影响如上表所示。
3，“疫情”对购房者的购房态度影响较明显：一个是购房者对城市的再次选择的态度，另一个是对租售关系的影响。
这次疫情暴露出两个问题，一是城市之间的行政隔离非常大，短期内想要完全消除非常困难，虽然现在一直在说城市一体化，例如京津翼一体化、长三角都市圈等，但当遇到极端情况，行政隔离是第一位会被选择的，而且是有效手段，这会在购房者心中产生较大的影响。
另一个较大的影响是租售关系的影响，之前一直说“租售同权”，但是，面对本次疫情，各地所采取的极端措施，特别是对租户的不友好措施，也会让很多人可能重新思考住宿的问题，很多原来可能没有购房意愿或者购房意愿不强烈的一些人可能会迅速去购房。
人们可能会重新考虑城市的选择，这次疫情暴露出来各个城市的治理水平之间的差异非常大，像武汉这种被定义为新一线城市，或者至少是二线核心城市，在疫情发生后，城市的治理水平或者城市的基础设施配套水平，跟北京、上海等一线城市相比，差距还是非常大。所以，从购房习惯和选择上来讲，也会对很多人产生冲击。疫情结束后，核心城市或者核心区域可能会更受欢迎，另外，大城市的吸引力会再次上升，特别是一线城市的吸引力，或者会有一个明显的上升。
4，疫情结束后，房地产政策更多的是供给侧的放松。
疫情结束后的政策走势，也是最近关注的热点。接下来这段时间，各地可能会出台一些政策去确保整个经济活动的恢复。但是，整个经济活动里面占比比较高的是消费，是第三产业，所以怎样才能尽快的恢复消费、刺激消费、恢复第三产业，同时保证就业，这个才是所有经济活动政策里的核心要素，是否靠房地产来拉动，可能这个选项比较靠后。
所以，最近这段时间出台的房地产政策，可能更多的是从供给端入手，比如土地款的支付；另一个是资金的监管上会做一些放松性处理；竣工角度，会减缓一些要求，开工结构上减缓一些要求，土拍的保证金降低一定的支付比例。从这些角度来看，接下来一段时间房地产出台的一些相关刺激性政策，可能都是从供给端去保证，一是提高开发企业的安全性，特别是资金上的安全，在目前销售基本冰封的状态下，企业的现金流挑战较大，所以减少企业的现金支出，确保企业有更多的现金。另外，确保企业的现金能够投入到开复工上，工程建设上和项目开发上，这个是主要选择，确保企业的资金安全和再投资和开复工的积极性。
至于需求端，疫情严重、房价平稳甚至有下跌压力的地区，可能会在疫情形势稳定后，出台鼓励居民合理消费的政策，如适当放宽首付比例要求、调整普通住房认定标准以降低居民真实购房负担，将成为重点。
5，本次疫情对于二手房的影响可能会大于新房市场。
虽然一二月份是传统的淡季，但是受疫情影响，可能三四月份市场才会逐渐恢复正常，恢复正常之后，可能很多城市很多小区都会面临管理上的升级，这个会对带看房产生一定的影响，另外，等到开复工之后，整个经济活动恢复正常后，可能人们首先会去恢复工作，减少对工作的影响，看房、买房、选房的时间相对会被占用。另外，开发商可能会在短期内采取灵活的市场策略，这个对于二手房市场也会产生一定的冲击。
互动部分：
问：本次疫情对商业地产对影响怎么看？
答：这次疫情对于商业地产的影响比较大。商业地产这两年本身处于非常严峻的发展状态，不管是出租还是销售都非常困难，这次疫情影响最大的就是商业地产，住宅影响还好。因为，疫情影响最大的是第三产业和消费，对于商业地产来说，第三产业和消费是最重要的业态类型，直接影响就是租金的减免和租金的损失，甚至是租户的损失，有很多中小企业和商铺，可能会消失，另外，疫情结束后，经济活动的恢复需要一段时间，所以可能也需要很长时间去重新评估价格。
问：我是武汉农商行的股东，请问房产会对银行业绩影响大吗？
答：我是觉得对于银行的业绩影响应该不会很大。过去两年对于银行来讲，一直在做去杠杆的一个事情，然后再去处理坏账，所以坏账的水平已经降下来了，不良率大多数都在往下走。另外一个就是这些小微企业本身的占比不会特别高，所以即使说发生了一些坏账的种风险，整个的对于银行的这种不良率影响还是在可控的一个范围内，只不过是会有一些信贷政策上的一些倾斜，这个会有一些影响，但不会特别大，当然对于整个经济活动，这个也要看疫情对经济活动的影响。疫情对于经济活动的影响如果是比较持续的，各行各业都会受到一定冲击的话，银行的影响也会比较大，但是如果三月份经济活动逐渐恢复正常，影响就会比较小。
问：北京二手房刚需房子啥时候卖合适？已买的改善型住房价格是不是会下跌？
答：北京的改善性的需求未来的供需关系会更加紧张一些，北京较好的改善型项目较少，房子较少，要么就是房价特别高，接下来一段时间，北京的整体需求已经是改善型需求，不光北京的改善型需求有点下降，过去两三年时间，北京所有类型的需求都在下降，这是市场大势，整个的价格已经跌了20%左右，差不多到了底部。整个市场的需求在逐渐企稳，而且开始释放，所以如果已经买了房子，改善型需求不用太着急卖，如果没有买，建议早点入手比较好。
问：投资，买杭州还是买深圳？啥时候适合下手？
答：投资的话毋庸置疑是买深圳，杭州的房价不算便宜，供给量也较大，投资杭州，还不如投资上海，虽然上海房价更高，但是从整个价值和长期价值来讲，更好看一线城市
问：像苏州这样的新一线城市呢，他们都涨了好久了，今年还会保持增长么？
答：苏州去年初房价有一个明显的下跌周期，但是由于一些特殊事件，以及金融的放松，整个房价又被炒了起来，现在房价非常高，个人觉得苏州可能一两年之后会遇到比较大的瓶颈，现在全国市场都在下降，房价上涨的最重要的动力是金融手段，在当地，利用金融去购房的比例非常高，房价可能会受到一定影响，苏州的市场供给非常大，虽然普通住宅供不应求，但是，相对偏高价的房子，出租的量非常大，过去几年卖了很多高价地，这个对市场也是一个潜在的冲击。
问：老师，您觉得像长沙这样的省会城市会放松限购吗？
答：全国可能除了北上深之外，其他的城市都会陆陆续续的放松限购。这种放松限购前两年已经在开始干了，包括以前落户政策限制的放开，那跟放松限购其实没有本质太大的区别。个人觉得放开限购对市场的影响也是相对比较有限的，特别是对于长沙这种城市，这是全国唯一一个最不欢迎炒房的城市。而且这么多年房价一直比较稳定，再加上长沙本身的供求关系相对比较平衡，甚至是供大于求的一个城市，人均住房面积也非常大，所以放开限购，长沙的房价也不太可能会有一个大幅上涨。
问：疫情之后对无锡的房价影响会大吗，他的公寓市场会怎么样？
答：公寓市场的投资，在全国范围内我都是建议要谨慎。一方面，公寓跟住宅的差异非常大，不光是居住的差异，它背后的权益上也有较大的差异。去年，很多地方出台了政策去明确在交房前的一些权责利益，就是为了避免交房之后给政府添麻烦。接下来一段时间，从投资价值角度来讲是有限的，因为很多二线城市不缺住宅，现在很多二线城市的落户政策都在逐渐的放开，住宅量也本身很大，买公寓其实没有太大的必要性，可能价格相对便宜一些，但是居住成本、使用成本都非常高，而且你没有相应的这种配套的权利，特别是教育的权利是没有的，所以，公寓市场可能会受到疫情影响，像北京、上海的公寓市场跌了50%了，从2017年初政策到现在，至少跌了50%，关键是卖不出去，其他城市也不排除有这种可能性。
问：北京刚需型的房子需要尽快出手吗？
答：如果是刚需，我是建议赶紧出手就得了，买第一套房子嘛，或者说是刚改，你必须得去改善。本身北京的房价现在已经非常低了，没有必要去抄底也没有必要去想着一定要买到最低点，就看看自己能不能接受现在的价格，现在整个市场活跃度相对没那么高，你还有比较多的机会去选择，要等到市场真起来了之后，你可能拿着钱想挑房子都挑不了。所以说我建议如果说各方面都合适，有合适的房子，有资金，该出手就出手。
嘉宾介绍：
苑承建，建诚晟业联合创始人。
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